Dans le subconscient collectif, les investisseurs dans le locatif sont des personnes fortunées ayant la capacité d'acheter des biens. Pourtant, la réalité est tout autre : il n'est pas indispensable de gagner beaucoup d'argent pour se lancer puis réussir. Tout le monde peut devenir propriétaire dans le but de louer son logement.

Pourquoi se lancer dans l'immobilier locatif ?

Les avantages d'un investissement locatif

Le taux des crédits pour emprunter et financer un achat locatif est actuellement extrêmement attractif : en septembre 2019, le taux moyen était de 1,18 %, soit 0,92 % sur 15 ans, 1,08 % sur 20 ans et 1,33 % sur 25 ans (source : L'Observatoire Crédit Logement CSA). Par ailleurs, ce type d'investissement représente moins de risque qu'un prêt classique pour les banques, notamment grâce aux loyers perçus qui viennent alléger le poids des mensualités de remboursement.

Enfin, vous conjuguez cet achat avec des avantages fiscaux très intéressants. Dans le cadre d'une acquisition loi Pinel, l'investissement locatif se construit autour de votre niveau d'impôts. Il est toujours judicieux d'acquérir un bien qui vous fera économiser des sommes d'argent que vous ne donnerez pas à l'administration fiscale.

Les chiffres 2018 du marché locatif en France

En 2018, en France, le loyer moyen est de 633 € (charges comprises) pour une surface moyenne de 46 m², soit 13,91 € le mètre carré. Les biens les plus loués restent les studios ou les appartements T1 (1/3 des locations), appréciés des étudiants comme des jeunes actifs : en moyenne, leur loyer correspond à 501 € charges comprises.

Certaines villes sont particulièrement préconisées pour réaliser un investissement locatif : à Bordeaux, le nombre de demandes pour une offre est de 6,36, à Lyon (3,92), à Paris (3,12) et à Nantes (2,95). Source : Blog LocService.

À noter que dans le cadre d'un achat en Pinel, le loyer est plafonné et dépend de la surface utile du logement et de la zone d'éligibilité. Le barème est publié sur le BO des Finances Publiques-Impôts (BOFIP) chaque année.

Quelles sont les étapes pour réussir son investissement locatif ?

1. Déterminez votre marché, votre cible, votre objectif et votre budget

• La zone géographique : Acheter près de chez soi est un avantage, car non seulement les déplacements en cas de problème sont moins contraignants, mais vous connaissez mieux l'environnement et les perspectives de développement du quartier autour.
• La cible : D'une manière générale, sachez que chaque segment de la population a ses avantages et ses inconvénients : très demandeurs, les étudiants peuvent provoquer davantage de turn-overs ; les personnes âgées peuvent offrir davantage de stabilité, mais moins de moyens, etc. Dans tous les cas, il vous faudra bien la connaître pour pouvoir acquérir un bien efficace et adapté à ses besoins.
• L'objectif à atteindre : Objet de défiscalisation ou investissement locatif destiné à augmenter votre patrimoine. Une fois déterminé, il va orienter les recherches immobilières.
• Le budget : Prenez connaissance, avant d'évaluer tous les frais annexes, inhérents à votre investissement locatif, comme le coût des travaux ou de la gestion locative : mieux vaut prévoir large que d'avoir de mauvaises surprises.

2. Vérifiez votre capacité d'endettement

Avant d'investir, vérifiez votre situation bancaire – et surtout, assurez-vous que vous n'êtes pas en situation de surendettement. Déterminez quel montant vous pouvez allouer à ce projet, vous gagnerez du temps, car vous éviterez de vous engager sur des biens que vous ne pouvez pas acquérir.

Du côté des exigences bancaires, vous devez avoir un profil « sans » risque et percevoir un revenu régulier. À noter que durant les négociations, il est intelligent de mettre en concurrence différents organismes de prêt pour obtenir des taux attractifs.

3. Faites vos recherches intelligemment

Commencez par oublier votre instinct : vous n'achetez pas pour vous, mais pour quelqu'un d'autre. Les « coups de cœur » ne fonctionnent pas sur ce marché. Tournez-vous vers tous les éléments pratiques à analyser lors d'une visite : fonctionnalités, parking, rangements, type de travaux à réaliser…

4. Entourez-vous des bonnes personnes

L'agent immobilier, le notaire et le comptable sont les trois personnes que vous devez recruter. Il est important qu'ils soient investis dans le projet, mais qu'ils puissent aussi assurer une bonne communication générale, entre eux et avec vous.

Vous pouvez également vous entourer d'artisans, d'architectes, d'assureurs, etc. pour valoriser votre bien.

5. Faites vos calculs de rentabilité avant de placer votre argent

À chaque visite, son calcul. Pour savoir comment le réaliser, rendez-vous sur la vidéo de PAP ci-dessous. À noter que cette étape ne doit pas être prise à la légère : elle est nécessaire pour déterminer le loyer associé à votre investissement locatif. Naturellement, si vous avez souscrit au dispositif Pinel pour placer votre argent, le calcul de rentabilité est déjà indiqué.

En conclusion, si vous pouvez évidemment décider de gérer votre investissement locatif tout seul (avec un logiciel comme Directim par exemple), il est parfois préférable de s'entourer d'un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous assure une certaine sécurité quant à la pertinence de votre opération : il connaît l'immobilier, le monde de la construction et ses subtilités, les leviers économiques à privilégier en fonction de la situation, etc.